云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于批转《昆明市房地产综合开发管理办法》的通知
　（昆政发〔１９９９〕８４号）


各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：
　　经市人民政府同意，现将市建委上报的《昆明市房地产综合开发管理办法》批转给你们。请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十一月二十二日
　　　　　　　　　　　昆明市房地产综合开发管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了加强昆明市房地产开发管理，规范房地产开发经营行为，改善城市投资环境和居民生活条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合昆明市实际，制定本办法。


　　第二条　凡在昆明市城市总体规划控制区范围内从事房地产综合开发的企业和项目公司，包括外商独资、中外合资、合作企业和外地入昆企业（以下简称开发企业），均应遵守本办法。


　　第三条　昆明市建设委员会（以下简称市建委）主管全市房地产综合开发的管理工作，其主要职责是：
　　（一）参与编制全市房地产综合开发的年度计划、近期计划和中长期规划；
　　（二）负责对备案的房地产开发企业实行资质等级审核和资质等级年检；
　　（三）组织房地产综合开发项目的初步设计审查和开发小区、片区的综合验收；
　　（四）负责房地产综合开发活动的监督管理、综合协调和新建商品住宅性能（２Ａ级以下）的认定工作；
　　（五）监督和检查综合开发项目中市政基础设施、公共配套设施的实施和完成情况；
　　市规划、计划、土地、房管、建管等部门应当根据有关法律法规，按照各自的职能，做好房地产综合开发的相关管理工作。

第二章　计划管理





　　第四条　房地产综合开发的年度计划、近期规划和中长期规划，由市建委会同市计划管理部门根据本市社会经济发展的计划、城市总体规划和土地利用总体规划进行编制，报市政府批准后组织实施。
　　经济适用住房建设的年度计划，由计划管理部门切块下达，市建委组织实施。


　　第五条　房地产综合开发的年度计划报经市政府批准后，由市建委会同市土地、规划等部门预审核定用地计划和规划，统一征用计划用地，并通过公开招投标方式确定开发企业。


　　第六条　以招投标方式实施的房地产综合开发项目，由中标企业持中标书、《建设项目手册》和用地计划书向规划、土地部门办理规划、用地及开工的有关手续，并按规划方案实施建设。
　　以出让、转让或拍卖方式取得土地使用权而实施的房地产综合开发项目，市规划、土地部门应当向市建委备案。开发企业应当向市建委登记备案。


　　第七条　未经批准，开发企业不得随意转让或炒买炒卖获取的综合开发项目和用地计划。
　　未完成房地产综合开发计划的开发企业，需转让开发项目或将独立开发改为合作开发时，必须向市建委申请办理项目变更登记手续，经审核批准后，持同意批准文书，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续；已进行商品房预售的，原商品房预售合同由开发项目受让人或合作开发人继续履行；开发项目尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利义务随之转移给受让方，并由原开发企业书面通知被拆迁人。

第三章　开发企业管理





　　第八条　开发企业应当按照建设部的有关规定申请资质等级。申请房地产开发经营二级以下资质等级的，由市建委提出初审意见后，报省建设行政主管部门审批；申请一级资质等级的，由省建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
　　开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产综合开发项目。
　　开发企业的资质每年核定一次。昆明市辖区内开发企业资质的年审，由市建委初审后，报省建设行政主管部门终审。


　　第九条　凡在昆明市以房地产综合开发项目为对象从事单项开发经营的项目公司（含外商独资、中外合资、合作企业），不定资质等级，由市建委根据其项目规划、资金、拆迁安置能力、人员条件，核发一次性《资质证书》。
　　凡进入昆明市辖区内从事房地产综合开发的外地企业，必须到市建委登记备案。


　　第十条　开发企业应当按照建设规划和投资计划进行开发建设，不得擅自变更建设规划安排的住宅、城市基础设施、公共配套设施等工程项目的布局和建筑面积、建筑密度、建筑高度、绿化覆盖率、道路交通等各项规划指标，不得擅自变更投资计划规定的项目性质、投资规模和建设规模。确需进行调整的，必须征得市建委同意并报市计划和市规划部门批准。经过批准变更后的投资计划和建设规划，必须连同批文送市建委备案。


　　第十一条　开发企业未依法取得土地权属证书、建设工程规划许可和施工许可，投入建设的资金未达到法定数额，没有储备安置房源，未确定施工进度和竣工交付日期的，房管部门不得办理商品房预售许可手续。办理过商品房预售许可手续的开发企业，应当向市建委备案。
　　未取得商品房预售许可的不得预售商品房。


　　第十二条　开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第四章　开发建设





　　第十三条　规划部门在规划房地产综合开发项目时，应当遵循统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针。规划方案应当征询各有关职能部门和专家的意见，做到科学合理。


　　第十四条　房地产综合开发项目实行资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于百分之二十。


　　第十五条　开发企业选择项目的规划设计、工程设计、施工、质量监理等单位时，应当采取招投标方式，择优选定具有相应资格和良好信誉的单位承担。初步设计方案和工程设计，必须报经市建委审查批准。


　　第十六条　以出让或转让方式取得土地使用权的房地产综合开发项目，应当按照土地使用权出让合同或转让合同中规定的期限开工建设和投入使用。以划拨方式取得土地使用权和原已取得土地使用权的房地产综合开发项目，应当按照市计委下达的固定资产投资计划规定的期限开工建设和投入使用。确需延期开工建设和延期投入使用的，必须报经市建委审查批准，并报市有关部门备案。


　　第十七条　房地产综合开发项目的前期准备工作，应当接受市建委的监督、检查、指导。拆迁安置应当按照国家和省市有关拆迁管理的法律法规规定执行。


　　第十八条　房地产综合开发项目取得《施工许可证》后方可开工。居民住宅、城市基础设施、公共配套设施应当同期建设、同期完成，并确保工程质量。
　　建设施工过程中，开发企业应当如实填写《建设项目手册》规定的内容，并按期报送市建委验核。


　　第十九条　新建商品住宅实行商品住宅性能认定制度。商品住宅竣工后，开发企业应当按照《商品住宅性能认定管理办法》的要求，向市建委申请商品住宅性能认定。获取认定证书和认定标志后，向价格主管部门申请商品房价格核定。

第五章　综合验收





　　第二十条　住宅小区、５０００平方米以上的住宅组团、旧城改造片区和成片开发分期建设等房地产综合开发项目实行综合验收制度。
　　开发企业在上述项目竣工后，应当向市建委申请综合验收。未经验收或综合验收不合格的不能交付使用，不得办理房屋产权登记手续。


　　第二十一条　申请综合验收应当符合以下条件：
　　（一）所有建设项目均已按照规划设计要求全部建成，满足使用要求；
　　（二）所有单体工程均已按照规划要求验收合格，验收资料齐全；
　　（三）拆迁补偿安置方案已经得到落实；
　　（四）施工机具、暂设工程、余土废渣、剩余建筑材料和构件等已全部拆除，清运完毕，区内场清地平。


　　第二十二条　申请综合验收应当提交以下文件：
　　（一）固定资产投资计划文件、工程项目准建证、建设项目手册、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、详细规划图纸资料、工程设计图纸以及施工图纸资料等；
　　（二）建筑施工单位和质量监理单位的资质证书、营业执照，建筑施工和工程质量监理承发包合同；
　　（三）工程质量监督部门核定的各单项工程质量等级评定文件；
　　（四）竣工图纸资料和技术档案资料。


　　第二十三条　综合验收实行专家评审委员会制度。专家评审委员会由规划、土地、房管、建管、市政、园林、环保、市容、邮电通讯、文教卫生、有线电视等部门和有关专家组成。专家评审委员会负责对开发项目的规划落实情况、基础设施和公共配套设施的建设情况、单项工程质量验收情况、拆迁安置情况等进行全面审查评定，并向市建委提交综合验收报告。


　　第二十四条　综合验收的程序如下：
　　（一）综合开发项目全部竣工，达到本办法第二十一条规定的条件后，由开发企业向市建委提交综合验收申请报告，并附本办法第二十二条规定的文件资料。
　　（二）市建委接到综合验收申请报告和有关文件资料后一个月内，组织专家评审委员会开发验收工作。
　　（三）专家评审委员会进入现场，进行全面审查评定后，向市建委提交综合验收报告。
　　（四）市建委对综合验收报告进行审查。对综合验收合格的开发项目，发给《房地产开发综合验收合格证》；验收不合格的项目，责令开发企业限期改正后，重新申请验收。
　　（五）经综合验收合格的项目，由市建委组织开发企业按项目归属向有关单位移交。

第六章　罚则





　　第二十五条　违反本办法第七条规定，擅自转让和炒卖开发项目和用地计划的，原开发项目和用地计划作废，同时收回标书。项目转让方和受让方三年内不得参加房地产综合开发项目的招投标。


　　第二十六条　违反本办法第八条第三款规定的，限期补办年审手续。逾期未参加年审的，其资格证书自动失效。


　　第二十七条　违反本办法第十条、第十六条、第十八条第一款规定的，由规划、土地、建管部门依照有关法律法规和规章进行处理。


　　第二十八条　违反本办法第十四条规定的，项目工程不得开工。已开工的，责令其停工，限期补足资本金后方能开工。


　　第二十九条　违反本办法第十八条第二款规定的，责令限期改正，逾期不改的，处以５０００元以上１万元以下罚款。


　　第三十条　违反本办法第二十条第二款规定，将房屋和有关设施交付使用的，限期申请补办验收，按规定权限降低开发企业资质等级。情节严重的，取消其对房地产综合开发项目的招投标权。

第七章　附则




　　第三十一条　本办法由昆明市建设委员会负责解释。


　　第三十二条　本办法自公布之日起执行。

结合律师法修改谈律师调查取证权

王维新

律师法是规范我国律师行为或律师活动、引导律师事业健康发展的基本法律，是确定律师工作基本原则和制度的法律。现行律师法是1996年颁布的《中华人民共和国律师法》，这部律师法在有关律师的性质、资格的取得、律师组织形式和管理方式等方面，有许多新的突破，反映了立法的进步，但对于律师权利义务的规定，则不尽人意。我认为，律师法首先应当是律师地位、权利与义务、律师职业属性的基本法，但在实践中，其运用的效果却差强人意。目前无论是从事诉讼工作，还是非诉讼业务，都存在律师“执业难”的现象。十届全国人大常委会第三十次会议表决通过了律师法的修改，从而律师的权利进一步得到了保障。这一系列问题得到了一定的关注与重视，本文结合律师法修改着重对律师调查取证权问题进行探讨与分析。
一、律师调查取证权的规定
调查取证历来是困扰律师的一个难题。现行律师法规定：“律师承办法律事务，经有关单位或个人同意，可以向他们调查情况。”这样的规定是很笼统、过于简单，仅仅承认律师“可以调查情况”，并且还必须征得被收集人的同意。实际上，律师要取得对方的同意才能够调查取证，是比较难的。修改后的律师法第三十五条规定：“受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据或者申请人民法院通知证人出庭作证。律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。”修改后的律师法规定了律师根据需要，还可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据，取消了“律师调查取证要经过有关单位或者个人的同意”的规定，确保了律师调查取证的实际操作性。这是让许多律师非常振奋的一条规定，从而律师的权利进一步得到了保障。
二、赋予律师调查取证权的意义
1、赋予律师调查取证权，是公民权利的保护的体现。随着社会经济和政治文明的发展，法律对公民权或者说人权的保护显得越来越重要，离开公民权去谈法律的保护，是没有意义的。在公民权利遭受侵害、发生纠纷或者公民法律事务的处理等等，由于公民个人法律知识、运用法律的技能、时间和精力等原因，有越来越多的人选择聘请律师来维护自己的合法权益、解决纷争、委托处理自己的法律事务。律师在接受委托之后，需要为当事人进行必要的甚至关键事实的调查取证，如果因为律师没有充分的、足够的调查取证权利，就无法完成公民对自己的权利寻求保护的重委，公民的合法权益无法得到法律的保护，法律规定的权利只是纸上谈兵。律师没有充分的调查取证权利，就象士兵没有武器一样，根本无法正当履行好职责，对律师调查取证权的处处设障，重重限制，是对公民权利的保护设置障碍。实践中，因为律师查证受阻而使权利无法得到保护的情况不在少数，律师和公民只能望之兴叹，转之以其他非正当途径寻求权益的保护，并且对国家法治产生不信任感。
2、赋予律师调查取证权，有利于案件审理的公正。
刑事诉讼法中虽然规定公安机关与检察机关既要收集对被告人不利的证据，也要收集对他们有利的证据。但是由于价值取向不同，实践中公安机关与检察机关往往不注重收集对被告人有利的证据。而这些依法对被告人有利的证据由谁去取？当然只有辩护律师。现行刑事诉讼法中体现了律师的地位，但《刑事诉讼法》所赋予的诸如调查取证权附加了条条“枷锁”，束缚了律师的手脚，稍不小心就可能有触犯刑法第306条之嫌。此外，从保障人权角度讲，刑法在打击各种犯罪的同时，必须确保无罪的人不受刑事追究，或者罪轻的人免受重处。这是刑法“罪责相适应”原则的必然要求。就现行法律规定来看，从侦查阶段的证据收集到审查起诉及提起公诉、审判阶段的证据审查，均体现了国家强大的控诉职能，而形成鲜明对比的则是辩护职能的脆弱无力。律师制度本身就是权利制衡的产物，于是最好的制衡方式就是扩大律师的权利，达到一种足以与国家追诉机关相抗衡的程度。律师调查取证权的赋予，是这种制衡措施之一。
3、赋予律师调查取证权，是充分发挥律师作用的方法。律师是现代法治社会司法制度的重要组成部分，是法律职业共同体。律师能够而且善于运用法律的手段，预防纠纷，化解纷争，促进社会和谐，促进社会发展。当前，律师充当国家行政机关、企事业单位等的法律顾问，参与大量的非诉讼法律事务的处理，足以证明，律师在法治社会的作用无所不在，而这些非诉讼事务的参与，正是防范风险、预防纠纷，促进社会和谐发展的根本。律师不积极进行调查取证，无法进行调查取证，甚至调查取证还要冒座牢的风险，律师的作用就将大大受限。此外，赋予律师完整充分的调查取证权利，必将大大减轻法官工作量，是为法官减负的根本途径，以及使律师和当事人摆脱取证难和举证责任的两难困境之必由之路。
三、保障律师调查取证权的建议
新的律师法将于2008年年6月1日开始实施，它赋予了律师充分可行的调查取证权利，这对于实现社会公平正义有着极其重要的意义。在保障律师调查权时，要特别注意对律师调查取证的种种限制性规定，确立律师与国家司法机关平等的调查取证权。要防止过于原则，使律师法赋予律师的调查取证权流于形式。为此，我提以下几点建议。
首先，除涉及国家或者有关单位重大机密之外的内容，律师都有调查的权利。律师对什么程度的文件资料才没有查询、复印的权利，要有明文规定。其实，在现代社会信息是社会生产力的时代，国家机关的许多涉及公民的资料文件，并没有捂得紧紧的，并没有特意保密的需要，相反，应当给予律师以充分的查证权利，为社会所利用。如婚姻登记、身份证查询、抵押情况、财产情况和纳税等，而对于确实是机密性的，则规定一定的限制条件，是必需的。
其次，律师调查取证出示有效的律师执业证、律师所介绍信、委托人的委托书即可，无需其他手续。律师应当向对方提供哪些手续文件，应当有较为统一的规定，便于律师和配合查证双方工作。通常情况下，调查取证时律师应当提供、并出示的文件是：有效的律师执业证、律师所介绍信、委托人的委托书，而无需出示律师个人和委托人的身份证件，更不应当要律师一定要出示法院的立案手续等资料，或者人为地任意地要求律师提供其他资料。一是具有这些资料足以证明律师的合法身份，二是以此证明律师查证的正当性，同时也简化配合查证一方的负担。对于接待单位应当留存哪些资料，也应当规范，只有介绍信，不需要复印身份证、执业证等存档。
再次，被调查人有配合、协助律师调查取证的义务。新的律师法取消了“律师调查取证要经过有关单位或者个人的同意”的规定，确保了律师调查取证的实际操作性。律师进行调查，不一定要有单位负责人的同意，具体经办人就可以配合。对于一般性的信息，实无必要经领导的批准同意，而对于涉及机密性的文件，则需要有关负责人对是否可以查询进行判断，需要取得他们的批准，这是合理的。
第四，被调查人有审核确认的权利，并在文件资料上签字、盖章确认其来源真实性的义务。配合查证一方对其文件资料，负有在资料上面，由经办人签字、单位盖章，以审核确认资料来源于其单位，与原件一致等的义务或责任。最高法院有关民事、行政等诉讼证据的规定中，规定了证据的提供要有来源单位的盖章确认才有法律效力，但在司法实践中，大量存在一些单位组织愿意配合律师查询，但拒绝在律师查询复印的有关资料上签章，致律师的查询结果只能当成参考资料，而没有证据的作用。因此，在律师的调查取证立法中，有必要明确规定配合查询单位，对律师从配合查证单位获取的资料有审核确认的义务，特别是对国家机关，担负着给社会和人民提供优质服务的职责，理所当然地应当承担这一义务。
第五，对国家机关的调查取证只能收取工本费。某些机关国家工商行政管理机关等，由于他们使用纳税人的钱，向其查询证据，理应不该实行商业化收费，只能收取工本费，否则，实在有损国家机关形象。建议需要将之明确规定，以防权利的滥用。


作者：王维新
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