由于笔者有着一定的建筑、给排水专业背景,在十年多的时间里也从事过设计\施工\造价等相关工作，对中国的房地产市场曾经给予很多的关注，在这样的基础上产生了自己对房地产行业的一些思考。在政府多次对房地产市场进行调控的背景下，在高房价不符合社会道德的评价中，有人认为房地产行业是夕阳行业，其高利润，快发展的时代将一去不返。综合以上因素,笔者将在本文对房地产业的现状与将来做初步的探讨.

一、中国的房地产发展有着刚性的需求

根据统计，2009年中国的城镇化水平为百分之四十五点七，而按照中国城市规划设计研究院副总规划师王凯的说法，2020年中国的城镇化水平要达到百分之五十六，这增加的十个百分点就意味着将增加一亿多的城镇人口。而中国要达到中等发达国家水平,城镇化率将上升到百分之七十左右.根据经济学的常识，供给和需求组成了市场的基础。一亿多人口的刚性需求（尚且不包括在城镇买房的农村人口,同时不考虑投资型住房需求与改善性住房需求）市场又是如何巨大？中国又如何保证这个需求不会成为民众的诟病,答案是只有让房地产业健康持续的发展。

众所周知，中国的经济推动主要是靠三驾马车的驱动，一是出口，二是投资，三是内需。在贸易口水战尘喧嚣起之时，贸易保护主义悄然抬头之际，冀望于出口拉动经济无异于把希望冀望于别人。同样值得警惕的是投资，四万亿的资金出口除投入到基建等领域之外，谁又能保证没有流入其他领域，从而催生新一轮的通货膨胀？内需之中最能看见成效非房地产莫属，原因在于其是一可以解决千万入城务工者的就业，二是可以拉动钢铁、水泥等相关产业的发展，三还在于通过节能建筑的推广，促进新能源、环保、新材料技术的进步。

在这样的大背景下，在我看来中国的房地产至少还有二十到三十年的黄金时间。

二、中国的房地产市场不是竞争充分的市场

一个竞争充分的行业最终的利润总是趋零的，只有靠新技术的不断推动才能获取新的利润增长，这也是经济学的常识。但中国的房地产企业的高利润、高回报已经是众所周知的事实。为什么在一个市场经济国家会出现这样的局面？原因还在于垄断。

房地产的垄断有两个方面：一是政府对土地的垄断。和美国和其他国家不同，中国的土地供给只是使用权的出让，并且为了保证耕地总量限制了土地的存量供应。由于曾从事工程造价的原因，加上笔者对建筑市场的了解，笔者认为土地价格大约占了房价的百分之二十到三十不等。对土地垄断的后果就在于抬高了房屋的销售价格，催生了其他不明不白的相关费用。二是政府的政策造成了市场进入的艰难，从而一定程度上令竞争只在少量企业之间进行，这些企业可以利用天然的优势联盟控制房价。比如为了保证房地产项目的实施，对企业的注册资本做了较高的要求，对土地拍卖款的支付现在要求先支付百之五十。这样的要求对实力稍逊的企业不可谓不是一道紧箍咒。

政府调控方法的不得当也是造成房地产企业捂盘惜售的原因之一，譬如刚恢复的二手房持有五年以上出售才免税，这也直接导致了二手房交易的下降，买房者只能通过从房地产市场购买房屋。当然，这也直接导致房地产企业能够在商品房的销售中获取高额的回报。

三、中国发展趋势向好使热钱涌入中国房地产市场

中国的发展虽然颇多曲折，但仍然处在一个渐进的路上，尤其是经济领域更是如此。前不久发生的金融危机还历历在目，但奉行政府干预的中国模式让人看到了另一种希望。

虽然先前的发展以高耗能、低成本取胜，但现在调结构转型的呼声是越加的高亢，这个国家从未有过的再次充满希望。人民币升值成为大概率事件，无论政府怎样的矢口否认，就购买力而言它都严重的被低估。国外对中国前景的看好使热钱从各种渠道涌入中国，而首当其冲的就是房地产业,在这个时候房屋除了居住要求外还被额外的被赋予了投资、增值的功能。在经济高速发展期间,许多发达国家已经有了先例。

四、建筑节能技术的推广使房地产有了技术创新的基础

自笔者从事建筑行业以来，建设部从先期取消预制构件，采用现浇混凝土，到后来推行商品混凝土，又推行建筑节能，到现在强行适用保温隔热技术。每一次不管是出于建筑更加可靠还是更加环保的目的，都在一定程度令房屋建筑有了新的技术要求，从而有了新的利润增长点。

如前面所言，所有竞争行业的利润都是趋零的，只有新技术的发展才能获取新的利润增长点。做为例子的万科就是这样做的，它在全国率先推出了绿色建筑的概念，使用了大量的环保技术，一是在政策方面获得一定帮助，二是在利润方面有了新的突破。

就专业化而言，建筑房地产是一个非常巨大的市场,建筑领域的基础设施建设方兴未艾,各种国债资金\银行贷款项目\民间投资都涌入其中.上文提到的房地产也只限于住房,尚不包括商业地产等开发.我认为一个房地产律师一定要先懂得该行业的现状与内部规律。把建筑房地产行业看成夕阳行业的错误逻辑在于，一是没有认清楚其行业的本身特点，二是在没有深入的了解这个行业就轻易的放弃了对行业的兴趣。

为了能让自己在律师专业化上有所突破，同时也为了与律师群体进行建筑房地产业务上的有效探讨，我将在以后的博客写作中陆续阐述对房地产法律的自我认识，以期得到同行们的批评与指正。


新民诉法第五十八条删去了“经人民法院许可的其他公民”可以作为民事诉讼代理人的规定，将民事诉讼委托代理人的范围限缩在律师、基层法律服务工作者、当事人的近亲属或者工作人员以及当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民这三大类中，旨在遏制过去无序的公民代理乱象，规范我国法律服务市场。


因此，新民诉法的实施对于不具有律师执业资格的知识产权代理机构从业人员参与民事诉讼将产生实质性的影响：自此，知识产权代理人代理民事诉讼必须经过有关社会团体推荐。


关于公民代理


公民代理是1991年民诉法规定的委托代理方式之一。按照规定，经法院允许的公民可以作为当事人的委托代理人参与诉讼，旨在弥补当时律师服务市场的不足，便于当事人行使合法权益。因此，依据该民诉法，具有律师执业资格证的知识产权代理人可以以律师身份代理民事诉讼，而不具有律师执业资格证的知识产权代理人则往往以公民代理的方式参与诉讼。


然而，对公民代理人的范围限制，仅仅有《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第六十八条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人或者可能损害被代理人利益的人以及人民法院认为不宜做诉讼代理人的人，不能作为诉讼代理人。”因此，普通公民是否能够作为公民代理人参与诉讼全凭法院自由裁量。但是，在现在的“陌生人社会”，法院往往无法预先对公民代理人的素质进行全面了解，进而公民代理制度反倒为公民代理的诸多乱象提供了土壤。故从法律服务市场职业化、规范化的角度考虑，毫无规制的公民代理最终必须被取缔。


关于知识产权代理人


相较于律师服务，我国知识产权代理服务发展更为缓慢，地域倾斜性更为严重。同时，三大知识产权代理服务的发展也并不均衡，其中专利代理发展最为完善，而版权代理则最为落后。


1.专利代理人参与诉讼


在专利代理领域，由于专利本身的技术属性，专利代理人发挥着律师所不能发挥的作用。正因为如此，我国要求专利代理人具有工科背景，并通过由国家知识产权局主持的专利代理人资格考试以获取从业资格。根据《专利代理管理办法》，我国专利代理机构和专利代理人受知识产权局的监督与管理，并接受行业协会——中华全国专利代理人协会的规范。因此，专利代理人市场相对规范，专利代理人素质相对较高，其相比于律师对技术问题有更深入的了解。另一方面，他们往往与客户具有长期合作关系，对相关内情更为知悉，并与当事人建立了信赖关系，准许他们以公民代理的身份参与诉讼程序往往有助于诉讼纠纷的解决。故虽然现行《专利代理条例》没有将专利诉讼纳入专利代理机构的业务范畴，但现实中有不少专利代理人参与到专利诉讼程序中，虽然他们不是律师，但法院基本都是默许状态，毕竟他们懂技术又熟悉部分法律，沟通比较顺畅，如果只懂法律但不懂技术，沟通起来会相对困难一些。


2.商标代理人与版权代理人参与诉讼


而在商标代理领域和版权代理领域，独立的商标代理人或者版权代理人在民事诉讼中起到的作用相比于律师则往往有所不及。一方面，商标代理、版权代理相关知识容易被律师所掌握，其业务范围均可由知识产权律师事务所覆盖；另一方面，我国目前商标代理与版权代理行业协会制度尚不健全，准入制度缺失，允许他们不经严格考察即以公民代理的身份参与诉讼，可能不仅难于帮助诉讼纠纷解决，反而造成法律服务市场的混乱。


其中关于商标代理，国务院在2003年发出《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》，其中依据2000年《商标代理管理办法》产生的“商标代理组织审批”与“商标代理人资格核准”行政审批项目被取消，商标代理业务不再设有准入资格。时至2008年，商标代理人的行业协会——隶属于工商行政管理总局直属机构中华商标协会下的商标代理分会登记成立；2012年2月29日，商标代理分会行业准入委员会成立，负责研究商标代理行业准入规则，拟定准入初步方案，试行准入初步措施等相关工作。目前，相关准入规则尚未出台。


另一方面，2010年7月，工商行政管理总局修订并发布《商标代理管理办法》，允许律师事务所直接从事商标代理业务。相应的，为保证律师事务所顺利开展商标代理业务，工商总局与司法部于2012年11月共同出台了更为详细的《律师事务所从事商标代理业务管理办法》。


而版权代理方面，国务院在2004年发出的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，依据《国务院办公厅关于印发新闻出版总署（国家版权局）职能配置内设机构和人员编制规定的通知》（国办发[2001]97号）产生的“涉外版权代理机构设立审批”被取消。目前，我国版权代理人既无行业协会，也没有相关法律与规章规制。


关于有关社会团体


全国人大法工委在对新民诉法第五十八条的释义中写道：有关社会团体推荐的公民也可以作为诉讼代理人。社会团体指依法或经有关部门批准成立的，有章程、有名称、有一定数量成员、有经费来源、有办事机构、有办公地点的非营利性组织。主要包括：人民团体，如工会、妇联、学联、青年团等；社会公益团体，如中国福利基金会、中国红十字会、消费者协会等局部社会公益事业的团体；文艺工作团体，如音乐工作者协会等；学术研究团体，如自然科学工作者协会；行业自律性组织，如专利代理人协会等；宗教团体，如基督教、天主教、佛教等从事宗教活动的团体。


社会团体不是以自己的名义代理诉讼，而是以团体推荐的人的名义作为诉讼代理人。其中行业自律性团体尤其是专利代理人协会被明确列入有关社会团体之中。根据相关文件，专利代理人协会的推荐分为名单推荐和个别推荐两种，前者由中华全国专利代理人协会向最高人民法院以名单方式进行集体推荐，而同时在具体案件中中华全国专利代理人协会也可以向人民法院进行个别推荐。经过推荐的专利代理人，由人民法院审查相关手续和资格，准予以诉讼代理人身份参与民事诉讼。中华商标协会商标代理分会属于商标代理人的行业协会，它同样具有推荐资格。未来版权代理人行业协会如若登记成立，依照新民诉法，亦可推荐优秀版权代理人作为诉讼代理人参与民事诉讼。