关于印发《湖南省公路水运工程质量监督实施细则》的通知

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关于印发《湖南省公路水运工程质量监督实施细则》的通知

湖南省交通厅


关于印发《湖南省公路水运工程质量监督实施细则》的通知

湘交质监〔2007〕234号


各市州交通局、厅直有关单位:
  为进一步提高湖南省公路水运工程质量水平,规范全省公路水运工程质量监督工作,根据交通部《公路工程质量监督规定》(2005年第4号令)和《水运工程质量监督规定》(2000年第3号令),结合我省实际情况,组织制定了《湖南省公路水运工程质量监督实施细则》,现印发给你们,请认真组织实施。
  附件:湖南省公路水运工程质量监督实施细则


湖南省交通厅
二○○七年五月二十一日


湖南省公路水运工程质量监督实施细则


  第一条 为加强公路水运工程质量监督,保证公路水运工程质量,保护人民生命和财产安全,根据交通部《公路工程质量监督规定》(2005年第4号令)和《水运工程质量监督规定》(2000年第3号令),结合我省实际情况,制定本细则。
  第二条 凡在省内从事公路水运工程建设活动以及对公路水运工程质量实施监督,应当遵守本细则。
  本细则所称公路工程,是指公路及其附属工程的新建、改建、扩建以及养护大修等工程;水运工程,是指港口、航道、航标、通航建筑物,水工建筑物及支持系统、辅助和附属设施的新建,改建、扩建和养护大修工程。
  本细则所称公路水运工程质量,是指有关法律、法规、规章、技术标准、设计文件以及合同对公路水运工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求。
  本细则所称公路水运工程质量监督,是指县级以上人民政府交通行政主管部门(以下简称交通主管部门)及其委托的公路水运工程质量监督机构(以下简称质监机构),依据有关法律、法规,对公路水运工程从业单位及人员的质量工作和工程质量实施强制性监督的行政行为。
  本细则所称从业单位,是指从事公路水运工程建设的建设单位(项目法人、项目建设管理单位)、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、试验检测单位以及相关设备、材料的供应单位。
  第三条 公路水运工程质量监督应当遵循科学、客观、公开、公平、公正的原则。
  第四条 湖南省交通厅主管全省公路水运工程质量监督管理工作;县级以上交通主管部门按项目管理权限负责本行政区域内公路水运工程质量监督管理工作。
  质监机构受交通主管部门委托具体实施公路水运工程质量监督工作。
  质监机构应当在交通主管部门委托事项的范围内实施公路水运工程质量监督工作。
  各县(市、区)质监机构的设置应经市州交通主管部门考核合格并报省交通厅备案后方可开展工作,接受市州质监机构的业务指导;根据农村公路建设需要设置的质量监督组,负责农村公路的质量监督工作。
  第五条 公路水运工程从业单位依法承担公路水运工程质量责任,接受、配合交通主管部门和其所属的质监机构的监督检查,不得拒绝或者阻碍。
  第六条 公路水运工程质量监督主要包括以下内容:
  (一)工程质量管理的法律、法规、规章、技术标准和规范的执行情况;
  (二)从业单位的质量保证体系的建立健全及其运转情况;
  (三)从业单位合同履约情况;
  (四)勘察、设计质量情况;
  (五)工程试验检测工作情况;
  (六)从业单位在工程实施过程中的质量行为,工作质量情况,使用的材料、设备质量情况;
  (七)工程质量资料的真实性、完整性、规范性、合法性情况。
  第七条 交通主管部门对公路水运工程质量监督的职责主要是:
  (一)监督检查从业单位是否具有依法取得的相应等级的资质证书,从业人员是否按照国家规定经过考试合格取得上岗资格;
  (二)监督检查从业单位质量保证体系建立健全与运行情况;
  (三)监督检查建设单位执行基建程序和有关质量标准及规范的情况;
  (四)监督检查勘察、设计文件是否符合国家规定的技术标准和规范要求,设计文件是否达到国家规定的编制要求;
  (五)监督检查监理、施工和设备、材料供应单位是否严格按照有关质量标准和技术规范进行监理、施工和供应设备、材料;
  (六)监督检查试验检测设备是否合格,试验检测方法是否规范,试验数据是否准确、真实,试验检测频率是否符合有关规定;
  (七)监督检查材料采购、进场和使用等环节的情况,并公布抽查样品的质量检测结果,检查关键设备的性能情况;
  (八)对公路水运工程质量情况进行抽检,分析主要质量指标的变化情况,评估总体质量状况,提出加强质量管理的措施和指导性意见,定期发布质量动态信息;
  (九)对完工项目进行质量检测和质量鉴定,对从业单位工作进行综合评价;
  (十)对从业单位和从业人员建立信用评价体系。
  第八条 湖南省交通建设质量监督站(以下简称厅质监站)主要职责是:
  (一)贯彻执行国家和上级有关公路水运工程质量监督及工程监理、检测的方针、政策和法规;参与制定适应本省公路水运建设工程质量监督、监理、检测工作的有关管理制度和实施细则,并监督实施;
  (二)负责全省公路水运工程监督行业的管理工作,对市州交通建设质量监督站(以下简称市州质监站)工作进行业务指导;
  (三)负责全省高速公路、一级公路、独立特大桥、特殊结构的桥梁、隧道工程和大型水运工程、大型航电枢纽、三级以上航道及其他省重点公路水运工程的质量监督工作;
  (四)监督检查全省公路水运工程从业单位建立健全质量保证体系和质量责任制度的情况;组织公路水运工程质量抽查活动,总结交流公路水运工程质量监督管理经验;
  (五)发布公路水运工程质量信息;
  (六)负责全省质监、监理和检测人员的培训工作;负责组织全省公路水运工程监理、检测单位的资质审查、考核及监理、检测人员的资格考试、考核工作;协助交通主管部门审查承建工程的施工、监理、检测单位的资质;
  (七)对受监公路水运工程建设项目进行工程质量检测,出具交工验收质量检测意见、检测报告和竣工验收质量鉴定报告;
  (八)对在岗的项目监理、检测机构及人员的工作进行年度考核,并通报考核结果;
  (九)参与本行业优秀勘察、优秀设计、优秀工程的评审;
  (十)参与重大工程质量事故的调查处理,组织对一般工程质量事故调查处理,仲裁工程质量争端;
  (十一)湖南省交通厅授权的其它职责。
  第九条 湖南省交通建设质量监督水运站(以下简称水运站)、各市州质监站的主要职责是:
  (一)贯彻执行国家和上级有关公路水运工程质量监督、监理、检测的方针、政策和法规;
  (二)厅质监站所监项目以外的公路工程项目按行政区域划分由市州质监站负责监督,水运工程项目由水运站负责监督,接受厅质监站的业务指导和考核;
  (三)协助交通主管部门审查承建本行政区域内公路水运工程的施工、监理、检测单位的资质;
  (四)监督检查受监工程从业单位建立健全质量保证体系和质量责任制度的情况;监督检查受监工程质量工作和工程实体质量;
  (五)发布受监公路水运工程质量动态信息;
  (六)对受监公路水运工程建设项目进行工程质量检测,出具交工验收质量检测意见、检测报告和竣工验收质量鉴定报告;
  (七)参与本地区本行业优秀勘察、优秀设计、优秀工程的推选;
  (八)参与本地区一般工程质量事故调查处理,仲裁工程质量问题争端;
  (九)协助厅质监站组织本地区监理、检测人员的业务培训;
  (十)协助厅质监站做好项目监理、检测机构和人员的年度考核工作;
  (十一)定期向厅质监站报送本地区工程质量及质量管理信息;
  (十二)交通主管部门授权的其它职责。
  第十条 省、市(州)交通主管部门及其委托的质监机构的主要权限:
  (一)对愈期未按监督程序办理监督手续的工程,下发《公路水运工程质量监督申请手续催办单》(附件4),通知责任单位限期办理,并有权责令停工或按规定处以责任单位罚款;
  (二)对无证或越级承担工程任务的设计、施工、监理、检测单位,有权责令停工,并建议有关部门将其清退出场;
  (三)对违反规范、规程和不按设计图纸施工、无质量自检体系而发生质量问题的施工单位,有权责令其返工或停工整顿;
  (四)对检查中发现的问题,有权采取以下措施并以书面方式通报有关单位。对一般质量问题和一般质量缺陷,下发《质量整改通知书》(附件5),责令限期整改;对较严重的质量问题或不合格工程,下发《停(返)工通知书》(附件6),责令停工,限期返修;存在问题的单位应当按要求进行整改、返修,并提交《质量整改情况报告》(附件7),经检查整改到位后下发《复工通知书》(附件8);
  (五)对不称职的施工、监理和检测人员有权提出撤换,情节严重的建议有关部门吊消其资格,收缴证件,列入黑名单;
  (六)根据需要有权调阅受监工程从业单位相关的技术文件、设计图纸、施工原始记录、试验报告、测试记录、监理资料及其它有关资料;有权参加施工方案讨论会、质量事故分析会等有关会议;有权进入与工程有关的任何场所;有权对施工、监理、检测单位的相关人员就工程情况进行调查谈话;有权对受监工程的各个部分拍照和录像;
  (七)质监机构有权检查承担公路水运工程从业单位的质量管理制度、检测手段与方法。
  第十一条 质监机构应具备以下基本条件:
  (一)人员数量满足质量监督工作的需要;
  (二)从事质量监督工作的专业技术人员结构合理,其数量不少于职工总数的75%;
  (三)行政负责人和技术负责人具有10年以上公路水运工程专业工作经历和高级(市州质监站要求中级及以上)专业技术职务任职资格;
  (四)从事质量监督工作的专业技术人员具有本专业大专学历或本专业中级以上专业技术职务任职资格;
  (五)具有较完善的质监人员技术培训和继续教育的制度和条件;
  (六)具备与质量监督工作相适应的试验检测条件和能力;
  (七)有健全的质量监督和组织管理制度。
  第十二条 勘察、设计单位必须按照公路水运工程建设强制性标准进行勘察、设计,并对其勘察、设计的质量负责。
  第十三条 建设单位应当在办理施工许可(开工报告)三十日之前,按项目的管理权限到质监机构办理公路水运工程质量监督手续;申请公路水运工程质量监督手续时,应提交《公路水运工程质量监督申请书》(附件1),申请书包括以下内容:
  1、基本情况一览表(表一)、项目业主组织机构情况表(表二)、监理机构人员情况表(表三)、施工单位主要人员情况表(表四);
  2、监理合同及监理单位资质证书复印件、人员资格证书(含监理证书和培训证书)复印件、监理人员执业信息登记情况(提供电子版本)、监理工作计划;
  3、施工承包合同及施工单位资质证书复印件、人员资格证书复印件,项目经理部组织机构框图、质量保证体系、主要人员基本情况;
  4、预可、工可、初步设计、施工图设计等基建程序批复文件复印件,工程承包合同复印件,工程总体进度计划及资金投放计划;
  5、其他要求提供的材料。
  质监机构自收到质量监督申请资料之日起二十日内,对符合申报条件的项目,出具《质量监督计划书》(附件3);对不符合申报条件的项目,书面通知申请人不予受理质量监督申请并告知原因,下发《质量监督申请不予受理通知书》(附件2),建设单位应及时整改,并重新申报。
  第十四条 质监机构应根据工程项目的特点,编制并下发《质量监督计划书》(附件3),确定监督责任人并组织实施。
  《质量监督计划书》的主要内容包括:
  1、工程概况;
  2、监督依据:有关技术规范、验评标准及工程合同等;
  3、监督工作的主要职责;
  4、监督工作的主要权力;
  5、监督工作要求;
  6、监督方式、步骤、主要检查项目清单和时间安排;
  7、对从业单位配合质量监督的要求。
  第十五条 建设单位应及时按国家有关规定缴纳项目质量监督费。
  第十六条 交通主管部门应为质监机构提供必要的工作条件和经费。质监机构在监督过程中非常规试验检测及交、竣工验收中检测所发生的费用按有关标准计取,并由项目建设单位支付。
  第十七条 公路水运工程交(完)工验收前,由建设单位向受监质监机构提交《公路工程交工质量检测申请书》(附件9)、《水运工程完工质量鉴定申请书》(附件11),对符合有关要求的公路工程,质监机构应当在三十个工作日内按照有关规定出具《交工质量检测意见书》(附件10),对符合有关要求的水运工程,质监机构应当在三十个工作日内出具《水运工程质量鉴定书》(附件12);对不符合要求的,书面告知原因。
  未经交工验收或者交工验收不合格的工程不得交付使用。
  第十八条 公路工程竣工验收前,由建设单位向质监机构提交《公路工程竣工质量鉴定申请书》(附件13),质监机构在三个月内对公路工程项目进行竣工质量鉴定并出具《公路工程质量鉴定证书》(附件14)和《工程质量鉴定报告》(附件15)。
  未经质量鉴定或质量鉴定不合格的项目,不得组织竣工验收。
  公路水运工程竣工验收时,质监机构应提交《公路工程质量监督报告》(附件16)、《水运工程质量监督报告》(附件17)。
  水运工程竣工验收后,由质监机构签发《水运工程质量证书》(附件18)。
  通过竣工验收的公路工程,由质监机构依据竣工验收结论,对参建单位签发《参建单位工作综合评价等级证书》(附件19)。
  第十九条 质监机构根据交通部《公路工程质量鉴定办法》(交公路发〔2004〕446号之附件1)对工程质量进行检测(必要时可委托有相应资质的检测机构承担检测任务),检测数据应准确、真实;质监机构对质量鉴定结果负责。
  第二十条 交通主管部门应加强对质监机构的监督管理;质监机构应加强对质监人员的监督管理。
  第二十一条 任何单位和个人有权对公路水运工程的质量缺陷、质量事故以及质监机构及其人员的违法行为向交通主管部门投诉和举报。
  第二十二条 对公路水运工程质量的违法行为由交通主管部门及其质监机构依法实施行政处罚;对相关责任人,由交通主管部门及其质监机构提请有关部门依法给予行政处分。
  第二十三条 质监机构对不合格的公路水运工程出具质量合格文件的,由交通主管部门责令改正。
  试验检测单位对不合格的工程出具不真实的试验检测数据及意见的,由交通主管部门责令改正;造成损失的,应承担相应的赔偿责任。
  交通主管部门及其委托的质监机构工作人员在公路水运工程质量监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,由交通主管部门或质监机构依法给予行政处分。
  以上行为构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十四条 质监机构不按照本细则履行公路水运工程质量监督职责、承担质量监督责任的,由交通主管部门视情节轻重,责令整改或者给予警告。
  第二十五条 此前省交通厅发布的有关工程质量监督方面的相关文件与本细则不一致的,以本细则为准。
  第二十六条 本细则自发布之日起施行。(附件略)

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德宏州人民政府办公室关于印发《芒市会堂管理暂行办法》的通知

云南省德宏傣族景颇族自治州人民政府办公室


德政办发〔2008〕106号



德宏州人民政府办公室关于印发《芒市会堂管理暂行办法》的通知



州直各单位,中央省驻德宏各单位:

《芒市会堂管理暂行办法》经第十三届州人民政府第一次常务会议研究,现印发你们,请遵照执行。



德宏州人民政府办公室 

二○○八年五月二十三日





芒市会堂管理暂行办法



第一章 总 则

第一条 为加强和规范芒市会堂(以下简称会堂)的管理,明确经营范围、落实管理责任,为各类会议、会(接)见提供文明、科学、优质、高效的服务,更好地发挥会堂的功能和作用,制定本暂行办法。

第二条 会堂的管理按照“管理科学化、保障法制化、服务社会化”的要求,全面加强管理,不断提高办会质量和服务水平,把会堂建成对内服务、对外经营的基地。

第三条 会堂设置:会堂内设主报告厅1个、新闻发布厅1个、中型会议室11个、小型会议室6个、内外宾接待室2个、休息室2个。

第四条 会堂由州机关事务管理局管理,主要职责是:

(一)负责会堂的日常管理、设施维护、检测和修理。

(二)承接和办理各类会议。

(三)负责会堂的电梯、给排水、供电、空调、音响及通风系统的运转;负责会议厅同声传译系统的管理使用。

(四)负责大小会议厅、接待室、休息室及公共区域的卫生保洁工作。

(五)负责会堂广场设施系统(绿化草坪照明及广场灯等)的启闭。

第二章 日常管理

第五条 会堂工作人员应做到举止文明,礼貌待人,仪容整洁,讲究卫生,爱护公物,维持会堂的良好工作秩序。

第六条 会堂公共区域(门厅、过道、卫生间等)不准堆放杂物,不准乱贴、乱画,随时保持清洁畅通。

第七条 工作人员须妥善使用各种设施设备(供水、供电、通讯、电梯、消防、卫生、排污等),如需改变会议室内的设施、现状和用途,须按有关程序报批。

第八条 应按载员规定和操作程序使用电梯,不准用电梯超负荷运送重物,不挤乘电梯,防止造成设备损坏或人员伤害。

第九条 工作人员要增强安全意识,自觉遵守有关消防安全管理规定。禁止向窗外乱扔杂物、倾倒污水,禁止在楼内焚烧废纸、乱搭电源,禁止携带或存放易燃易爆物品。

第三章 会议区的管理

第十条 会议区的范围是主报告厅、新闻发布厅、11个中型会议室、6个小型会议室、2个接待室。

第十一条 会议区主要为州委、州人大、州政府、州政协提供服务,同时为州级各部门提供服务。

第十二条 为充分发挥会堂的功能作用,将其作为宣传展示德宏的一个窗口,会议区在确保为本级服务的基础上,面向社会开放,为省级、国家级和国际性的会议、论坛、报告会、新闻发布、文艺汇演等提供服务。

第十三条 为确保会议中心的安全,各会议厅均为无烟会议厅;重要会议,主办单位负责事先与保卫部门联系,以便采取相应保卫措施。

第十四条 州机关事务管理局需保持会议区音响、供电、空调、同声传译等系统设备、物品完好,确保会议区各类设备的正常运行,定期进行检查、保养和清洁。对会议区要补充更换的设备、物品,要及时提出更换补充建议,经报批后更换。

第十五条 会议厅的使用按以下规定办理

(一)会议主办单位,提前2天将会议时间、地点及相关要求书面通知州机关事务管理局,并提前半天到会堂检查验收会场,重大活动、重要接待等特殊会议,需提前5天通知州机关事务管理局,提前1天检查验收会场。

(二)常规性会议,会场布置、音响调试由州机关事务管理局负责;重大活动、重要接待等特殊会议,会场布置、音响调试、清场、封场由相关单位会同州机关事务管理局共同完成。

(三)会堂会议室实行有偿使用,原则上各承办会议单位须在会议结束前结清相关费用。

(四)会议室各项设备设施,承办会议单位、个人不得随意搬动,如有损坏照价赔偿。

第十六条 会议服务规范

(一)会前准备

1、服务人员要了解会议名称、时间、规模及有关要求。

2、确保会议室、休息室及公共卫生间整洁有序。

3、认真布置会场,按要求制作横标、摆放鲜花、放置座位、依职位高低或主宾顺序安排座次。

4、会议用水、消毒茶具、话筒及备用纸、笔等必须提前准备就序。

(二)会间服务

1、参会人员到达时,服务人员要礼貌迎接;在主席台就座的领导到达后,服务员先引入休息室,送上热茶及毛巾。

2、服务人员应遵守岗位职责和安全保密制度,按照服务规范认真开展服务。

3、服务员10至15分钟上一次开水,并适时送上热毛巾(按会议规格)。主席台服务人员上水时,做到仪态端庄、举止文雅、脚步轻盈、动作快捷无误。

(三)会后清理

1、会议结束,参会人员全部退场后,应及时关闭电器,检查、清扫会场,发现遗留物品应及时退还或妥善处理。

2、会议结束后,会议厅、休息室必须恢复原样,确保整洁。

第四章 服务收费

第十七条 会议服务收费标准

会堂各会议厅(室)收费标准由州机关事务管理局报州政府批准后,按以下标准执行:

以上费用包括会场布置、热毛巾、茶水、同声传译及音响服务;矿泉水、会标、席卡、背景版制作、鲜花、水果、绿色植物等按实结算。

第十八条 所有收费按规定全额上交州财政,返还款项主要用于添补会堂设施设备的维修和聘用人员工资开支。

第五章 附 则

第十九条 本办法由州机关事务管理局负责解释。

第二十条 本办法自2008年1月1日起执行。


商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


  一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

  《城市房地产管理法》第二十六规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
  2000年,《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定,“住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收。”而后,2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消,因此,该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

  现行法律规定的交付使用条件,除上述规定外,还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
  《城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”
  2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程(包括住宅小区),实行消防备案制度。

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”
  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年修正)规定:“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。
  第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。”

  因此,商品房竣工经验收合格后即可交付,当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何,房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件,应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

  另外,值得注意的是,并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题,一般是不能拒绝收房的,拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


  二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

  比如,《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定:“对新建住宅实行交付使用许可制度,新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。”
  《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”。

  那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的,能否交付使用,如已经交付使用效力如何?存在两种截然相反的观点:只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》(建委予以备案),即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于地方性法规,地方性法规具有地方性,在本辖区内有效,房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于管理性的强制性法规,不是效力性的规定,不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准,并交付了钥匙,即便未取得准许交付使用的证件,房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然,未取得准许交付使用许可证,不排除被给予行政处罚的可能。


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