土地使用权租赁若干问题刍议

山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭


内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济发展，本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词：土地租赁，土地使用权租赁，土地使用权租赁合同登记，承租土地使用权的转让，土地使用权租赁合同期限。

关于土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少，有关内容并不充分，实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展，土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题：土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，其规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定：“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出，我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权，如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司，定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体，其所指应为将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但该规定将土地使用权的出租称为转租，似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此，对于立法界或理论界，都应进一步理顺上述概念的运用，以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取得方式分类，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述，该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租，严格讲是不对的，因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为，上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”，应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定，否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看，我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的，即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上，在土地使用权出租中，“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用，而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁，承租人不必投资对租赁物加以改造”（赵红梅《论土地使用权租赁》），在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此，个人认为，不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制，比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件，但对转租未设置限制条件。此外，可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看，似乎允许划拨土地使用权单独出租，但根据《办法》第五条规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，若如此，在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了，相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束，也就谈不上划拨土地使用权的出租了，因此，个人认为，严格意义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢？《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实，1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅，后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除，由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出，法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条：“第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，……。” 由上得知，任何单位或个人进行建设，如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地，其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此，可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围，是应限制在本集体经济组织举办的企业之内，还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢？本人未看到相关的法律规定，不过从鼓励乡镇经济发展角度看，应打破该界限。
不过，个人认为，《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的，其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言，显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租，因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是，因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格（集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业），该企业经营不再属于农业建设范畴，根据土地管理法第四十三条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地），必须办理国家征地和出让手续，即所谓的“依法发生转移”。因此，该条款无论用语还是逻辑上，皆欠准确，正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租，并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，本人看法同前面农村住宅相同，应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让，我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见，该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点，即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设，其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的，目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看，该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻，将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此，有些地方做了变通规定，如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定：“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定：“转让租赁土地使用权应当符合下列条件：（一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出，青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》，其第十六条规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述，随着招标拍卖挂牌制度的实行，以及将来逐步设制实施的物业税收制度，土地投机买卖的可能性逐渐减小，本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势，建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让，可参考集体土地使用权出租的相关规定，不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。

鉴于土地使用权租赁关系复杂，涉及问题较多，本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析，一孔之见，欢迎批评。

参考书目：江平主编《中国土地立法研究》；
浙江省杭州市财政局


关于印发《禁止金融机构设置“小金库”的财务管理规定》的通知

财金[2005]67号


国家开发银行，中国农业发展银行，中国进出口银行，中国工商银行，中国农业银行，中国银行，中国建设银行，交通银行，招商银行，中国民生银行，中国华融资产管理公司，中国长城资产管理公司，中国东方资产管理公司，中国信达资产管理公司，中国建银投资有限责任公司，中国中信集团公司，中诚信托投资股份有限公司，中国光大(集团)总公司，中国银河证券有限责任公司，中国人保控股公司，中国人寿保险(集团)公司，中国再保险(集团)公司，中国出口信用保险公司，中国保险(控股)有限公司，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)：
　　为进一步规范和强化金融机构财务管理，严肃国家财经纪律，切实防止设置各种形式的“小金库”，现将《禁止金融机构设置“小金库”的财务管理规定》印发给你们，请遵照执行。
　　同时，请各省、自治区，直辖市、计划单列市财政厅(局)将规定转发所属银行、保险公司、证券公司、基金管理公司、信托投资公司、期货公司、财务公司、信用社和担保机构等金融机构，并监督执行。

二OO五年六月十六日

附件

禁止金融机构设置“小金库"的财务管理规定

第一章 总 则

　　第一条 为进一步规范和强化金融机构财务管理，严肃国家财经纪律，禁止金融机构设置“小金库”，根据《中华人民共和国会计法》、《财政违法行为处罚处分条例》和其他有关法律、法规，制定本规定。
　　第二条 本规定所称金融机构，是指在中华人民共和国境内依法设立的银行、金融资产管理公司、保险公司、证券公司、基金管理公司、信托投资公司、期货公司、财务公司、信用社、担保机构等(以下简称金融机构)。
　　第三条 本规定所称“小金库”，是指违反国家财经法规及其他有关规定，侵占、截留国家和金融机构的收入，未纳入金融机构法定会计账簿内(以下简称账内)核算的资产，私存私放的各项资金。
　　第四条 金融机构财会部门应当统一负责金融机构银行账户的开设和管理工作，做好财务会计管理的各项基础工作，根据实际发生的经济业务事项进行会计核算，做到原始记录准确、完整，禁止以虚假的经济业务事项和资料进行会计核算。
　　金融机构财会部门应当严格遵守财务会计管理制度，将各项收支纳入账内管理和核算，做到账账、账证、账款、账实、账表相符，禁止设置“小金库”。

第二章 收入管理

　　第五条 凡属金融机构经营、业务范围内的各项收入，应当在依法设置的会计账簿上统一登记、核算，禁止违反《中华人民共和国会计法》和国家统一的会计制度的规定设置会计账簿登记、核算。
　　第六条 金融机构各项贷款应当按照国家规定的适用利率计算利息收入，按照财务会计制度规定核算应收利息。对转入表外科目核算的应收未收利息，应当按照国家有关规定进行严格管理。禁止少计漏计、少收漏收。
　　禁止将贷款与存款等不同业务在同一账户内轧差处理。
　　第七条 金融机构应当按照规定确认和核算金融机构往来利息收入，禁止将利息收入转移到其他单位和境外，用于其他支出。
　　金融机构系统内各级机构之间相互融通拆借的资金往来，按市场利率或者规定的系统内资金往来利率计收的利息，应当及时、准确、完整地纳入收入核算。
　　金融机构存放在同业的存款，以及拆放给系统外金融机构的资金，所得利息应当全额入账。
　　第八条 金融资产管理公司应当按照规定及时上划、汇总办事处处置资产回收的现金，并全部纳入账内核算。禁止在资产处置后故意延期收款，或者将回收资金存放在其他单位、另设账户私存私放，
　　第九条 金融机构应当按照规定的范围、标准和费率收取各项手续费，并将手续费收入全部纳入账内核算。禁止将手续费收入存放在其他单位，或者以任何理由坐收坐支。
　　金融机构手续费收入应当按照会计制度有关规定，按结算业务手续费收入、委托贷款手续费收入、外汇买卖和结售汇业务手续费收入、信用卡签购手续费收入、股票、债券、基金代理业务手续费收入、代理房地产信贷手续费收入、保管箱业务收入、代征代缴证券交易印花税手续费收入等，设置明细账进行核算。
　　第十条 金融机构投资收益、汇兑收益、证券买卖差价收入及其他营业收入，应当严格按照财务会计制度规定，及时、准确、完整地入账。对收回已经核销的呆账，应当按照有关规定纳入账内核算。禁止以少计漏计等方式截留、转移收入。
　　第十一条 金融机构营业外收入应当按照形成原因如数纳入对应账户核算，包括盘盈清理固定资产净收入、罚款罚没收入、出纳长款收入、抵债资产变现净收入高出抵债资产账面价值的差额收入、其他营业外收入等。
　　第十二条 金融机构经营各项业务所获得的回扣、佣金、好处费等收入一律纳入账内核．算，禁止隐匿或者转移、私存私放、坐收坐支、私自用于个人福利。

第三章 支出管理

　　第十三条 金融机构各项支出，包括成本费用支出、资本性支出和营业外支出，应当严格按照财务会计制度规定，据实列入对应账．户核算，禁止虚列、多列或者作其他账务处理。
　　第十四条 金融机构以负债形式筹集的各类资金，应当按照国家规定的适用利率分档次提取应付利息，并按照规定结息，禁止多提或者少提应付利息。
　　第十五条 金融机构支付金融机构往来利息支出，包括向人民银行借入资金，办理再贴现业务。同业往来和其他金融机构借入资金的利息支出，以及金融机构系统内部资金往来发生的利息支出，一律采取转账结算，直接汇划到对方的结算账户，禁止支付现金或者另设账户结算。
　　第十六条 金融机构财会部门应当严格控制各项成本费用支出标准，费用支出一律纳入账内核算。禁止虚列费用支出套取现金，用于其他支出或者转移存放到其他单位和境外。
　　金融机构财会部门应当按照规定使用费用科目，禁止以错用会计科目等手段调配、转移、列支成本费用，通过账外设账的形式私存私放资金。
　　金融机构委托代，办手续费，业务宣传费、业务招待费、防灾费一律据实列支，禁止预提。
　　第十七条 保险公司必须严格执行国家法律、法规和规章对代理手续费和佣金支出标准的规定。
　　除个人代理人外，保险公司必须以转账方式支付代理手续费，禁止以现金方式支付代理手续费，或者在代理手续费和佣金中列支与此无关的、应当由保险公司自行支付的工资奖金、招待费等费用。
　　保险公司应当严格按照合同规定，支付保险中介机构代理手续费。
　　保险公司必须要求保险中介机构设置独立的代收保费账户，并由保险公司和保险中介机构共同管理，保险中介机构不得单独动用该账户上的资金。
　　禁止保险公司及其职工向投保人提供保险费折扣、其他利益，或者超范围、超标准向保险代理人支付代理手续费，变相设置“小金库”。
　　第十八条 禁止保险公司通过扩大保险理赔金额、虚假理赔、编造保险标的及出险原因等，套取现金设置“小金库”。
　　第十九条 金融机构营业外支出应当按照发生原因如数纳入对应账户核算，包括盘亏清理固定资产净损失，出纳短款、抵债资产变现净收入低于抵债资产账面价值的差额、院校经费支出、非常损失、违约和赔偿支出、公益救济性捐款支出、其他营业外支出等。

第四章　其他管理

　　第二十条 金融机构应当建立和健全抵债资产管理制度，严格资产价值的核算，抵债资产经营和处置获得的收入一律纳入账内核算，禁止抵债资产收取后隐瞒不报，账外设账进行管理。
　　第二十一条 金融机构应当严格控制资本性支出，加强固定资产管理。固定资产严格按照财务会计制度规定的原则计价和计提折旧。禁止私自处理金融机构固定资产。
　　固定资产购建过程中所获得的回扣、佣金、好处费等收入，一律纳入账内核算，禁止通过任何形式隐匿或者转移、私存私放、坐收坐支。
　　金融机构以购买、租赁等方式获取大宗物品、工程和服务时，应当进行集中采购，禁止违反规定进行采购。
　　禁止侵占国家和金融机构资产、私揽业务获取账外收入。
　　第二十二条 金融机构应当严格执行国家有关现金管理制度，加强现金管理，控制现金使用，做到库存现金账面余额与库存金额相符。禁止用不符合财务会计制度规定的凭证顶替库存现金、使用转账凭证套换现金、利用账户套取现金将资金转移到账外。
　　第二十三条 金融机构与境外金融机构业务往来中收取的回惠、回佣和回扣等必须纳入金融机构账内统一核算。
　　金融机构与境外机构签订委托代理等业务合同时，应当要求境外机构将回惠、回佣和回扣等汇回境内，统一作收入处理，禁止利用积分等方式进行境外培训、考察。
　　金融机构到境外培训、考察的费用，以及境外业务需要的招待费等正常支出，按规定渠道列支。
　　金融机构财会部门要切实加强对境外分支机构的财务管理，禁止通过各种渠道在境外设置“小金库”。
　　第二十四条 金融机构应当建立健全财会监督制度，建立职责分明、相互监督的制约机制，严格各项业务的财务核算，从根源上消除形成“小金库”的各种隐患。
　　金融机构应当加强对财务的检查、考核力度，强化对业务单证及会计凭证的检查。加大集中出单、集中核保力度。
　　金融机构应当加强对自办经济实体的管理，禁止利用自办经济实体私存私放资金、坐收坐支自办经济实体经营收入。

第五章 监督检查

　　第二十五条金融机构应当建立、健全内部财务会计监督制度，明确记帐人员与经济业务事项和会计事项的审批人员、经办人员、财物保管人员的职责权限，并相互分离、相互制约；明确重要经济业务事项的决策和执行的相互监督、相互制约程序；明确财产清查的范围、期限和组织程序；明确对会计资料定期进行内部审计的办法和程序。
　　第二十六条 主管财政部门依法对金融机构实施财务监督检查。发现金融机构设置的“小金库”要及时责令改正，调整有关会计科目，追回资产和资金．，没收非法所得，对使用“小金库”资金向个人发放的奖金、实物、津贴、．补贴等，责成金融机构依法追回。
　　主管财政部门对金融机构设置“小金库”的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》有关规定进行处理。对涉嫌犯罪的，移送公安、司法机关处理。
　　第二十七条 金融机构设置“小金库”涉嫌违反税收法规的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
　　第二十八条 主管财政部门工作人员实施监督检查中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

　　第二十九条 本规定2005年7月1日起施行。