保障社会弱势群体共享大众传播资源（上）
——解读我国社会法的有关规定

宋小卫


　　社会法是调整有关劳动关系、社会保障关系以及弱势群体保护和某些社会自治团体行为的法律规范的总和，它主要是国家从社会整体利益出发，为了弥补市场经济的缺陷，保护劳动者和儿童、老年人、残疾人、失业者等弱势群体正当权益的需要，增进社会稳定与均衡发展而产生的一种立法。
　　我国迄今已制定了残疾人保障法（1990年）、未成年人保护法（1991年）、妇女权益保障法（1992年）、工会法（1992年制定，2001年修正）、矿山安全法（1992年）、红十字会法（1993年）、劳动法（1994年）、母婴保健法（1994年）、老年人权益保障法（1996年）、预防未成年人犯罪法（1999年）、公益事业捐赠法（1999年）、职业病防治法（2001年）、农村五保供养工作条例（1994年）、城市居民最低生活保障条例（1999年）、社会抚养费征收管理办法（2002年）、禁止使用童工规定（2002年）等社会法方面的法律法规。
　　其中《残疾人保障法》、《未成年人保护法》、《预防未成年人犯罪法》和《老年人权益保障法》分别专设条款对残疾人、未成年人、老年人等弱势群体接近和享用大众传播资源的利益给予了强调和关照。
一、残疾人保障法的规定
　　我国有6000多万残疾人。1991年5月起施行的《残疾人保障法》，是由七届人大常委会制定的一部以残疾人群体为保障对象的专门法律，是我国系统地规定残疾人权益和调整残疾人保障工作与活动的根本法，其立法目的，在于维护残疾人的合法权益，发展残疾人事业，保障残疾人平等地充分参与社会生活，共享社会物质文化成果。
　　该法第36至39条，规定了国家和社会满足残疾人精神文化生活需要的责任、（1）基本原则和必要措施：
　　第三十六条 国家和社会鼓励、帮助残疾人参加各种文化、体育、娱乐活动，努力满足残疾人精神文化生活的需要。
　　第三十七条 残疾人文化、体育、娱乐活动应当面向基层，融于社会公共文化生活，适应各类残疾人的不同特点和需要，使残疾人广泛参与。
　　第三十八条 国家和社会采取下列措施，丰富残疾人的精神文化生活：
　　（一）通过广播、电影、电视、报刊、图书等形式，反映残疾人生活，为残疾人服务；
　　（二）组织和扶持盲文读物、盲人有声读物、聋人读物、弱智人读物的编写和出版，开办电视手语节目，在部分影视作品中增加字幕、解说；
　　（三）组织和扶持残疾人开展群众性文化、体育、娱乐活动，举办特殊艺术演出和特殊体育运动会，参加重大国际性比赛和交流；
　　（四）文化、体育、娱乐和其他公共活动场所，为残疾人提供方便和照顾。有计划地兴办残疾人活动场所。
　　第三十九条 国家和社会鼓励、帮助残疾人进行文学、艺术、教育、科学、技术和其他有益于人民的创造性劳动。
　　残疾人保障法所以要做出上述规定，是因为残疾人不仅有生理上的、物质生活的需要，还和健全人一样有文化、娱乐、交往、受到尊重、自我实现等精神上的渴求。随着经济的发展和社会文明程度的提高，残疾人对精神文化生活的需求同其他社会成员一样会越来越广泛和强烈，对此，国家和社会应该设法予以保障。残疾人的精神文化生活，既有与社会公共文化生活相同的一面，也有特殊的一面。"对其相同的一面，应当使其最大限度地融于社会公共文化生活；对其特殊的一面，国家和社会应当给予特别扶持，鼓励其参与和发展。"（2）
　　根据残疾人保障法的规定，国家和社会为丰富残疾人的精神文化生活采取的措施之一，就是要为残疾人接近和享用各种大众传播资源提供必要的机会与条件，比如通过广播影视、报刊、图书等大众媒体，反映残疾人生活，为残疾人服务；组织和扶持各种面向残疾人的特殊读物的编写和出版，开办电视手语节目，在影视作品中增加字幕、解说等等。
　　此外，《残疾人保障法》第40条的规定，也与残疾人的媒介消费生活有着密切的关系。按照该条的规定，国家和社会应采取扶助、救济和其他福利措施，保障和改善残疾人的生活。以国内大部分居民现有的生活水准衡量，看电视、听广播等媒介消费，已经是普通社会成员日常生活的基本需要。所以，如果条件允许，则国家和社会亦应将残疾人某些基本的媒介消费需求，列为福利救济与扶助的对象。目前，我国已有一些省、市在其地方性规范文件中对残疾人安装有线电视和邮寄特殊读物等媒介消费需要，专门制定了照顾和优惠条款。（3）
　　当然，残疾人保障法的以上规定，主要属于引导性规范的性质，其所要求于国家和社会的，是"努力满足"残疾人精神文化生活的需要。所谓努力满足，就是在现实国力和社会条件允许的情况下，国家和社会应采取积极行动，帮助残疾人文化事业向前发展，尽可能缩小残疾人在精神文化生活方面与其他社会成员之间的差距。至于如何将"努力满足"的任务落实到各种层次的制度安排和行动方案，如何掌握"现实国力和社会条件能够允许"的裁量标准，则要靠国家行政部门和地方立法机关通过相应的实施性法规、规章和其他规范性文件，作出更具操作性和约束力的规定，也需要包括大众媒体在内的相关社会主体，按照既有规定及其业务范围主动提供支持和帮助。
　　换句话说，残疾人保障法第36至39条的规定，并不具有完全的、强制性的法定责效力，因为该法并没有规定，国家和社会怠于"满足残疾人精神文化生活需要"时的处罚及救济程序。这些规定的主要意义，是通过明示国家和社会的应尽义务，在法律的层面确认了残疾人精神文化生活基本需要的高度合理性，并且为后续法规、规章的制定设置了法律阶位的基准规范和根据。
　　从更严格的意义上分析，残疾人保障法有关要求国家和社会"努力满足残疾人精神文化生活的需要"的规定，实际上对国家行政机关课赋了制定实施性法规、规章的义务。根据宪法的规定，国家行政机关是权力机关的执行机关，而权力机关的意志主要是通过制定法律表达出来的，因此，也可以说，行政机关是执法机关。行政机关行使行政权力，执行法律，主要有两种方式，一是制定规范，即根据宪法、法律，制定行政法规、规章，二是依法做出具体行政行为。所以，在残疾人保障法出台之后，国家行政机关就有责任按照残疾人保障法的规定，在一定时间内，制定出相应的实施法规、规章或其他规范文件，以使该法确立的原则，能够通过一定的程序、政策和制度，兑现为残疾人可以切实享有的精神文化利益。
　　
二、老年人权益保障法的规定
　　1996年，八届全国人大常委会第二十一次会议以不多见的全票通过了《老年人权益保障法》，该法是继《残疾人保障法》、《未成年人保护法》和《妇女权益保障法》之后，有关特定人群权益保障的又一部重要法律。它的制定和颁布实施，标志着我国的老年人权益保障工作和老龄事业的发展，进一步走上了规范化、制度化、法制化的轨道。
　　中国是老年人口最多、世界上人口老龄化发展速度最快的国家之一。上世纪80年代以来，全国60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长。按照国际通行标准，一个国家的老年人占人口总数的比例达到10%，即为老龄化社会。我国60岁以上人口，到2000年已达到1.26亿，其中65岁以上人口达到8600万，分别占总人口的10%和7%。预计到2015年，60岁以上人口将超过2亿，约占总人口的14%。（4）
　　面对人口老龄化这一带有全局性和战略性的重大问题，尤其是面对我国经济还不够发达，老年人口如此巨大的现实，要使老年人的权益得到充分保障，一个不可或缺的条件，就是要有一部符合国情，能够系统地调整人口老龄化过程中出现的各种矛盾和利益关系的专门立法。《老年人权益保障法》的问世，以法律的形式将国家有关老年人权利保护的一系列方针政策稳定下来；明确了保护老年人的基本方针、重要原则、主要措施及侵犯老年人权益应承担的法律责任，从而使我国的老年保障法律体系初具规模，为我国老年人权益的保护提供了基本的法律依据。
　　《老年人权益保障法》第4条规定：
　国家保护老年人依法享有的权益。
　老年人有从国家和社会获得物质帮助的权利，有享受社会发展成果的权利。
　禁止歧视、侮辱、虐待或者遗弃老年人。
　　这一条文中所称的"老年人依法享有的权益"，首先是国家法律规定所有公民都享有的权利和利益，这些权利和利益老年人作为公民当然同样享有；其次是指根据老年人的特点和需要，按照《老年人权益保障法》的规定应给予特别关护的权利和利益。这些应予特别关护的权利和利益，既包括人身、物质和经济生活方面的权利和利益，如接受赡养、婚姻自由、孤寡老人的社会福利救济、养老金和医疗保险等应当得到的待遇保障等；也包括精神、文化生活和参与社会发展等方面的权利和利益，如继续受教育的权利、逐步建立适应老年人需要的群众性文体娱乐服务设施和优待制度、尊重老年人的优良品德并注意充分发挥老年人的专长和作用等，其中一项不容忽视的权益就是大众传播资源的供给保障和媒介消费需要的满足。《老年人权益保障法》第38条对此作了专门的规定：
第三十八条　广播、电影、电视、报刊等应当反映老年人的生活，开展维护老年人合法权益的宣传，为老年人服务。
　　该条规定中提出的"为老年人服务"的要求，有两个方面的内容：一是应当充分发挥大众媒体的宣传教育和引导作用，采取多种形式，开展老龄维权宣传和敬老教育，报道和反映老年人的生活，介绍和表彰老龄事业中涌现出的先进人物与事迹，增强全社会的敬老、养老、助老意识；二是应当办好面向老年人的报刊和专题栏目、节目，积极创作、提供老年人喜闻乐见的优秀作品，丰富老年人的精神文化生活。也可以这样理解，广播、电影、电视、报刊等大众媒体的"为老年人服务"，主要有两个方面的任务：作为社会宣传、舆论工具，广播、电影、电视、报刊等大众媒体要注意营造尊重、理解、关心和帮助老年人的舆论环境与社会氛围；作为精神文化资源的提供者，广播、电影、电视、报刊等大众媒体应努力满足老年人不断增长的媒介消费需要，提高老年人的精神文化生活质量。这两个方面的任务，共同构成了老年人权益保障法对大众媒体的要求，忽视了其中任何一项任务，都不是完整意义上的为老年人服务。
　　目前国内有些省市在制定老年人权益保障法的实施性地方法规时，只提到大众媒体的宣传、引导作用，强调要重视老龄问题的舆论宣传工作，而没有明示大众媒体在丰富老年人精神生活方面应当承担的社会责任，这不能不说是一种立法上的偏废和疏漏。（5）对老年人来说，大众传播不仅是维护其利益的宣传、舆论工具，也应该是所有老年人可以直接享用和消费的精神文化资源。
　　人到老年，一方面是社会活动范围逐渐缩小，另一方面是自由闲暇时间增多，除了日常生活和身体需要照顾外，老年人在精神生活方面亦需要得到不断的填充，具有强烈的文化需求。正因如此，我国政府制定的《中国老龄事业发展"十五"计划纲要》，明确地将"进一步丰富老年人的精神文化生活"设定为国家发展老龄事业的总体目标之一，并且把"坚持从物质和精神两方面提高老年人的生活质量。在保障老年人生活的同时，注意丰富老年人的精神文化生活"作为发展老龄事业的一项指导原则。
　　在日常生活中，老年人最普及的精神文化生活就是看电视、听广播和阅读报刊等媒介消费。由国家拨出专款，并以政府的名义于2000年至2002年进行的"中国城乡老年人口状况一次性抽样调查"表明："物质生活得到基本满足后，老年人对精神生活有了更多的追求。老年人最多的闲暇活动是看电视，城市达到90%以上，农村为70%以上。老年人收听广播的，城市为近50%，农村为40%以上。在城市，老年人读书看报的达到45.1%。"（6）国内有关的受众调查结果也显示，老年受众听广播、看电视、读报纸的时间，在各年龄组的受众中都是最高的，同时，老年受众中的稳定受众比例也大于其他年龄段的受众。7这些数字说明，媒介消费是老年人精神文化生活的重要内容。媒介消费需要的满足，无疑对老年人的精神文化生活质量有着直接的影响。正因如此，《中国老龄事业发展"十五"计划纲要》不仅要求广播、电视、报刊等大众传播媒体"充分发挥宣传教育和引导作用，采取多种形式，加强老龄宣传工作，增强全社会的老龄意识"，同时也要求 "广播电台、电视台要办好老年文化专题节目；文学、影视、戏剧界要积极创作老年人喜闻乐见的优秀作品；新闻出版部门要重视办好老年报刊，出版面向老年人的图书、音像、电子出版物"。从某种意义上也可以说，我国政府制定的《中国老龄事业发展"十五"计划纲要》有关大众媒体与老龄事业发展关系的阐述，更全面、更具体地释义和表达了《老年人权益保障法》第38条的立法意旨。
　　需要指出的是，除了第38条的规定外，《老年人权益保障法》第4条、第11条、第31条、32条、33条、35条的规定，也都在不同方面关系到老年群体媒介消费利益的享有和实现。
　　比如，该法第4条规定：
老年人有从国家和社会获得物质帮助的权利，有享受社会发展成果的权利。
　　所谓"从国家和社会获得物质帮助"，至少包含了两个层面的权利要求。
　　首先是生存权意义上的物质帮助，即有依法从国家和社会方面获得离退休费、医疗费、生活费、接济费、抚恤费的权利，能够保证老年人吃得饱、穿得暖、具备基本的医疗条件，保障老年人的现有生活水平不再降低。
　　其次是发展权（8）意义上的物质帮助，即随着社会经济、政治、文化的进步，在公平、公正分配的基础上，不断改善老年人可以享受的包括物质利益在内的各种福利待遇，进一步提高老年群体的生活水准和质量，使老年人得以分享社会发展的成果。而社会发展的成果绝不仅仅指经济的增长，"发展是多元的，经济、文化、教育、科学与技术无疑都是各具特点的，但它们也是互相补充、互相联系的。只有当它们汇合在一起的时候，才能成为一个以人为核心的发展的保证"。（9）所以，老年人"有享受社会发展成果的权利"，其中就包括了通过媒介消费参与并不断丰富精神文化生活的权利。要保障老年人能够参与并不断丰富包括媒介消费在内的文化、娱乐生活，一方面要靠大众媒体等文化产业提供优质的精神产品和服务，另一方面也需要国家和社会对老年人参与文化、娱乐生活给予必要的物质帮助。比如，现在国内一些地区对老年人安装有线电视、看电影等媒介消费给予各种优惠，并通过当地人大制定的地方性法规或当地政府制定的部门规章将这种优惠待遇制度化。济南市人大常委会1999年制定的《济南市保障老年人合法权益若干规定》，就有以下的规定：
　　第十六条第二款： 老年人还可凭市老龄委员会核发的老年人优待证享受下列优待：
　　（一）到省属以外的医院就医，门诊挂号费实行半价；
　　（二）进入各类景区（点），免购门票；
江苏省人大常委会


徐州市城市房地产交易管理条例
江苏省人大常委会


（1995年9月26日江苏省徐州市第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 1995年12月15日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准）

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 商品房预售
第四章 房屋租赁
第五章 房地产抵押
第六章 房地产价格管理和评估
第七章 中介服务机构
第八章 法律责任
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产交易的管理，规范城市房地产交易行为，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在本市行政区域内的城市规划区国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交易管理，均应当遵守本条例。
本条例所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三条 本市市、县（市）（含贾汪区，下同）人民政府的房产管理部门和土地管理部门依法定职责管理房地产交易。

第四条 房地产交易的双方当事人必须凭合法拥有的房屋所有权、使用权证件和土地使用权证件（以下称房地产权属证件）办理交易手续。

第二章 房地产转让
第五条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式包括：
（一）以房地产作为出资与他人成立新的企业，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供房地产，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购房地产转移给他人的；
（四）以房地产作股转让的；
（五）拆除他人房屋未予安置房屋直接以房地产作价赔偿的；
（六）因企业合并、分立、兼并使房地产转移给新权利人的。
房地产有法律、法规禁止转让情形的，不得转让。
第六条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第七条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国家有关规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国家有关规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国家有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第八条 下列单位和个人购买城市房地产的，应当经市、县（市）人民政府批准：
（一）机关、团体、部队、企事业单位购买城市居民私房的；
（二）非本市城市居民和外地驻本市机构购买本市房地产的；
（三）境外机构、团体、个人购买本市城市房地产的。
第九条 房地产转、受让双方应当依法签订书面合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）土地使用权取得的方式及期限；
（二）房地产的座落位置、面积、结构、质量状况；
（三）转让时间；
（四）价款及付款方式；
（五）双方约定的其他事项。
以出让方式取得土地使用权转让房地产的，转让合同不得违背出让合同。
第十条 房地产转让时，转、受让双方应当在转让合同签订之日起十五日内，凭房地产权属证件和其他有关证件，申请办理转让手续，依法缴纳有关税、费。然后到所在地的市、县（市）房产管理部门申请办理房屋权属变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请
土地使用权变更登记，经土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
第十一条 房地产权利人通过交换方式使房地产权属发生转移的，应当依前条规定办理房地产权属变更登记。
房屋权属交换包括下列形式：
（一）房屋所有权之间的交换；
（二）房屋使用权之间的交换；
（三）房屋所有权和使用权之间的交换。
所有权交换的差价补偿部分按买卖缴纳交易税、费。

第三章 商品房预售
第十二条 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建造并达到法定条件的住宅和非住宅向境内外预先销售，承购人预付定金或房价款的行为。
第十三条 凡房地产开发经营企业预售商品房的，必须向当地市、县（市）房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
第十四条 房地产开发经营企业预售商品房，必须符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，已投入开发建设的资金达到工程建设投资总额的百分之二十五以上；
（四）已确定施工进度和竣工交付日期；
（五）已取得商品房预售许可证；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第十五条 商品房预售人与预购人双方应当依法签订《商品房预售合同》，预售合同应当具备下列主要条款：
（一）土地使用权取得的方式及期限；
（二）商品房座落地址、幢号、房号、结构、层次、建筑面积；
（三）商品房用途；
（四）商品房销售价款及付款方式；
（五）交付使用的日期；
（六）双方约定的其他事项。
第十六条 商品房预售人应当在预售合同签订之日起十五日内分别向所在地的市、县（市）房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第十七条 房地产开发企业发布商品房预售广告应当持有《商品房预售许可证》，广告中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。
市、县（市）房产管理部门应当定期公告《商品房预售许可证》发放情况。

第四章 房屋租赁
第十八条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋所有权人以营利为目的，将房屋或其附属设施给他人用于经营活动的，视为房屋租赁。
第十九条 有下列情形之一的房屋不得租赁：
（一）未依法取得房地产权属证件的；
（二）未经房屋所有权人授权的；
（三）权属有争议的；
（四）共有房屋未取得其他共有人书面同意的；
（五）经房产管理部门鉴定属于危险房屋的；
（六）已抵押的房屋，未经抵押权人书面同意的；
（七）法律、法规规定禁止出租的其他房屋。
第二十条 房屋租赁双方应当依法签订书面租赁合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）房屋座落地址、间数、面积；
（二）租赁用途、期限；
（三）租金及其支付方式；
（四）修缮责任；
（五）双方各自的权利和义务；
（六）双方认为应当约定的其他事项。
第二十一条 房屋租赁双方应当在签订合同之日起十五日内持房屋所有权证件、租赁合同和身份证明向市、县（市）房产管理部门申请登记并办理房屋租赁监证，缴纳监证费。房屋租赁经监证的，发给租赁当事人《房屋租赁证》。
第二十二条 公有住宅用房的租金标准，由市人民政府确定；私有住宅用房的租金标准，由市房产管理部门会同物价管理部门共同确定；用于生产、经营活动的房屋租金由租赁双方协商议定。
第二十三条 承租人未经房屋所有权人同意不得将房屋转租；经房屋所有权人书面同意转租的，转租期限不得超过原租赁合同剩余的期限，并应当到原登记机关办理变更登记。

第五章 房地产抵押
第二十四条 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第二十五条 房地产抵押双方应当签订书面抵押合同，合同应当具备下列主要条款：
（一）抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或地址；
（二）抵押贷款或债务的价款、币别、用途、期限、利率、支付方式和地点；
（三）抵押房地产的名称、数量、面积、价格、处所、产权归属和使用期限以及有关的编号、说明、图纸等；
（四）抵押房地产的占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（五）抵押房地产保险的受益人；
（六）双方约定的其他事项。
以出让方式取得土地使用权的房地产抵押的，抵押合同不得违背出让合同。
第二十六条 房地产抵押双方应当在抵押合同签订之日起十五日内，持房地产权属证件、抵押合同和身份证明，到所在地的市、县（市）房产管理部门、土地管理部门办理抵押登记。
第二十七条 下列房地产不得抵押：
（一）权属有争议的；
（二）城市基础设施、公益事业设施及其用地；
（三）司法、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）被确定为文物保护单位的；
（五）未依法登记领取权属证件的；
（六）共有房地产未经其他共有人书面同意的。
已出租的房屋抵押时，抵押人应当将出租的事实告知拟接受抵押者，抵押合同生效后，原租赁关系继续依租赁合同存续。

第二十八条 以出让方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值。以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押时，其所担保的债权不得超出该房地产的评估现值减去土地使用权出让金数额后的余额。
同一房地产可以设定两次或两次以上抵押，但其担保的债权之和不得超出前款规定的最高限额。抵押人应当将多次抵押情况事先书面通知先前的抵押权人和拟接受抵押人。
同一房地产的同一价值部分不得重复抵押。
第二十九条 债务履行期届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款受偿。同一房地产有几个抵押权人的，按其在房产管理部门登记的顺序受偿。
处分抵押房地产所得价款，应按下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣缴抵押房地产应缴纳的税、费；
（三）支付划拨方式取得土地使用权应缴纳的土地使用权出让金；
（四）偿还抵押权人的债权本息、赔偿金及违约金；
（五）剩余价款交还抵押人。
第三十条 抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押人和抵押权人应当在抵押权灭失之日起十五日内向原登记机关办理注销抵押登记。
因抵押的房地产被处分而发生房地产权属变更的，按本条例第二章的规定办理。

第六章 房地产价格管理和评估
第三十一条 除依法由市、县（市）人民政府定价的房屋外，进行交易的其他房地产，应当经由依法设立的房地产价格评估机构进行价格评估。
第三十二条 房地产价格评估机构应当按国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋重置价格为基础，参照当地市场价格对交易的房地产进行价格评估。
城市规划区内国有土地的基准地价和标定地价由同级土地管理部门会同物价管理部门评定。基准地价评定后报省人民政府批准后公布；房屋重置价格由同级房产管理部门会同物价管理部门评定，定期公布。
第三十三条 房地产交易双方应当向当地房地产交易管理机构如实申报成交价格，依法缴纳税、费。成交价格高于评估价格的，以成交价格作为计征税、费的依据；成交价格低于评估价格的，以评估价格作为计征税、费的依据。

第七章 中介服务机构
第三十四条 从事房地产经纪、咨询、价格评估等中介服务，应当依法设立房地产中介服务机构。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可开业。
第三十五条 设立房地产中介服务机构，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构和章程；
（二）有三名以上依法取得房地产中介服务资格证书的人员；
（三）具有不低于十万元人民币的注册资金；
（四）有固定的经营场所；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第三十六条 房地产中介服务机构应当按规定的标准收取中介服务费。房地产中介服务的收费标准，由市物价管理部门审定。
第三十七条 未依法取得房地产中介服务资格的人员，不得从事房地产中介服务。

第八章 法律责任
第三十八条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由市、县（市）房产管理部门依下列规定处罚：
（一）转让房地产的双方不办理房屋转让手续的，责令其限期补办，并可对双方各处所转让房地产评估价百分之五以下罚款；
（二）违反本条例第五条第三款规定转让房地产的，转让行为无效，并可对双方各处以所转让房地产评估价百分之五以下罚款；
（三）商品房预售人未在规定期限内办理商品房预售合同登记备案的，责令其限期补办，并可处以登记备案合同金额百分之一以下罚款；
（四）商品房预售人未取得商品房预售许可证，而发布预售广告的，责令纠正，并可处以一万元以上五万元以下罚款；
（五）房地产开发经营企业未取得商品房预售许可证预售商品房的，责令其停止预售活动，没收违法所得，并可处以所预售商品房价款百分之五以下罚款；
（六）违反本条例第十九条或者第二十一条的规定，租赁房屋的，租赁行为无效，并可对租赁双方各处以租金额百分之十以下罚款；
（七）违反本条例第二十六条或者第二十七条的规定，抵押房产的，抵押行为无效，并可对抵押人处以抵押房产价值百分之五以下罚款；
（八）房地产交易双方不如实申报成交价格的，责令如实申报，并可对交易双方各处瞒价部分百分之十以下罚款。
第三十九条 有下列情形之一的，由市、县（市）土地管理部门依下列规定处罚：
（一）违反本条例第六条第一款的规定转让房地产的，没收违法所得，并可处以违法所得百分之五以上百分之十以下罚款；
（二）违反本条例第七条第一款的规定转让房地产的，责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，并可处以违法所得百分之五十以下罚款；
（三）不依本条例的规定办理土地使用权转让、抵押登记的，责令补办，并可处转让、抵押金额千分之五以下罚款。
第四十条 未取得房地产中介服务资格的人员从事房地产中介服务的，由市、县（市）房产管理部门责令停止执业，并可对其所在的中介服务机构处以五百元以上五千元以下罚款。
第四十一条 未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的，由市、县（市）工商行政管理部门责令停止中介服务业务活动，没收违法所得，并可处以违法所得五倍以下罚款。
第四十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十三条 房地产交易管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私枉法的，由所在单位给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则
第四十四条 本市城市规划区以外的国有土地上的房地产交易参照本条例的规定执行。
第四十五条 本条例自公布之日起施行。



1995年12月15日