住房和城乡建设部


关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号


各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：
　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。
　　附件: 国有土地上房屋征收评估办法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年六月三日



附件：

国有土地上房屋征收评估办法

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
　　第二条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
　　第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
　　第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
　　两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
　　第六条　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
　　（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
　　（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
　　（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
　　（四）委托人应提供的评估所需资料；
　　（五）评估过程中双方的权利和义务；
　　（六）评估费用及收取方式；
　　（七）评估报告交付时间、方式；
　　（八）违约责任；
　　（九）解决争议的方法；
　　（十）其他需要载明的事项。
　　第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
　　房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
　　第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
　　第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
　　第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
　　第十二条　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
　　第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
　　第十五条　房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　第十六条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
　　第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
　　第十八条　房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
　　第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
　　第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
　　第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
　　第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
　　第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
　　第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
　　第二十六条　房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
　　第二十七条　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
　　第二十八条　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
　　第二十九条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
　　第三十条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　第三十一条　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
　　第三十二条　在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
　　第三十三条　本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

国家建材局


建材行业《总会计师条例》实施细则
（一九九二年八月五日国家建筑材料工业局发布）

第一条 为了在建材行业贯彻、实施国务院颁布的《总会计师条例》（以下简称条例），尽快建设起一支总会计师的队伍，更好地发挥总会计师在经济管理和提高经济效益中的作用，根据《条例》第二十一条的规定，结合建材行业情况，制定本实施细则。
第二条 建材企业集团、大中型企业必须设置总会计师；省、自治区、直辖市、计划单列市建材行业主管部门中凡履行企业职能的应设置总会计师，其他的可视工作需要经批准后设置总会计师；国家建筑材料工业局（以下简称国家建材局）直属公司中凡计划单列公司及全国性跨地区的
公司必须设置总会计师；具有相当规模的国家建材局直属设计、开发型科研单位（五百人以上且年事业收入超过八百万元）必须设置总会计师；其他企业、事业单位可视工作需要，按干部管理权限，经批准后设置总会计师。
第三条 已设置副总会计师的单位，要积极向总会计师过渡。凡符合任职条件，要及时转正；对暂不完全具备任职条件的，应采取措施，帮助其提高素质，尽快按规定程序任命。
第四条 总会计师是单位行政领导成员之一，总会计师的设置要占各单位行政领导职数。总会计师直接受单位主要行政负责人的领导，不得将总会计师视同中层干部置于副职领导之一下。设置总会计师的单位不得再设置与总会计师职权重叠的副职。
第五条 总会计师负责组织领导本单位的财务、会计、经济核算等方面的工作，为保证其全力做好本职工作，不得兼任与经济管理无关的工作。
第六条 总会计师工作专业性强，必须由财会专业技术干部担任，不得由一般行政人员担任或由其他领导兼任。
第七条 总会计的职权受国家法律保护，各级领导必须充分重视总会计师的设置，并支持和保障总会计师依法行使职权。
第八条 总会计师的职责：
（一）贯彻执行国家财经方针、政策、法规，维护财经纪律；
（二）组织制定本单位财务管理、会计核算等规章制度和设计内部会计核算组织形式；
（三）以提高经济效益为中心，组织建立科学、完善的内部经济核算体系和经济责任制；
（四）组织经济活动分析，利用各种信息对本单位的经营活动进行指导、调节；
（五）协调、仲裁与本单位有关的经济纠纷；
（六）参与组织技改、投资项目的经济效益分析和可行性论证；
（七）参与本单位经营活动决策，协助主要行政领导人制定经营目标；
（八）组织建立多层次的监督体制，对本单位经济活动的全过程进行控制；
（九）负责组织对财会人员的培训、考核，提高财会人员的素质，使本单位的财会工作逐步走上规范化、科学化、现代化的轨道；
（十）运用现代管理方法，组织会计工作改革，开拓财会工作新局面；
（十一）完成主要行政领导人交办的其他经济工作。
第九条 总会计师的权限：
（一）对职责范围内的财会管理等方面的经济管理工作，行使计划、组织、监督、控制、协调、管理权；
（二）对本单位的重大财务收支、预算、资金调配行使“一支笔”审批权；
（三）对各种不遵守国家财经纪律、政策法规的行为有检查、制止、纠正的权力；
（四）对本单位的生产经营、发展、科研技改方案、经济合同有参与制定、审查权；
（五）对企业财务成本计划、调价计划、会计报表有审核、签署权；
（六）对会计人员的任免、调动、奖惩、晋升有推荐、参与建议权；
（七）行使主要行政领导授予的其他权力。
第十条 同时设置总经济师的单位，要处理好总会计师与总经济师的关系，正确划分职责权限。
第十一条 总会计师的任职条件：
（一）坚持四项基本原则，有较强的事业心、责任心；
（二）有良好的职业道德，坚持原则，作风正派，廉洁奉公；
（三）具有会计师以上（含会计师）技术职务或任职资格；
（四）在与拟设置总会计师单位同等规模的单位主管财务工作三年以上；
（五）有较高的财会专业理论水平和实践经验，熟悉国家有关的财经方针政策及有关法规，熟悉建材行业情况，掌握本行业生产、技术的基本专业知识；
（六）有丰富的财会工作经验、较强的组织领导能力和开拓创新能力，能够妥善处理复杂的财务工作事项；
（七）身体健康，能胜任本职工作。
第十二条 总会计师不断加强学习，努力提高本身的政治、业务素质，以适应改革、发展的需要。
第十三条 总会计师的任免：
总会计师任免程序与其他行政领导相同。
大中型企业总会计师由本单位主要行政领导人提名，按干部管理权限任命或聘任；省、自治区、直辖市、计划单列市主管部门总会计师由本单位主要行政领导人提名，报当地政府主管部门任命或聘任并报国家建材局经济财务司备案；国家建材局直属企、事业单位总会计师由单位主要行
政领导人提名，征求国家建材局人事改革司、经济财务司意见后，由国家建材局任命或聘任。
免职或解聘程序与任命、聘任相同。
第十四条 总会计师的奖惩：
总会计师的奖惩按《条例》第十七条至第十八条执行。
第十五条 对阻碍会计师行使职权及对其打击报复的，按《条例》第十九条执行。
第十六条 本实施细则由国家建材局经济财务司负责解释。
第十七条 本实施细则自发布之日起施行。